掘金圈 房产生态 一次性打包3套,日销量6800万元,月销量5亿+!深圳公寓状况调查

一次性打包3套,日销量6800万元,月销量5亿+!深圳公寓状况调查

一次性打包3套,日销量6800万元,月销量5亿+!深圳公寓状况调查

近半年来,深圳的公寓相当火爆。

去年7.15新政刚出台,深圳最严限购政策,随后7.31新政宣布停止审批商业公寓;

本年度,2月份刚刚发布了深圳二手房指导价,随后的2.23,那边就允许公寓通燃气。

在高压线之间,公寓,仿佛即将步入真正的春天。

1.

深入考察

深圳住宅销售情况

其实,公寓的春天并非仅仅存在于想象中,而是从“似乎”到“已经”。

壹娱观察了深圳市场上的热门楼盘,多数楼盘热度明显上扬:

一、深圳湾一号,有房源由九千万增至一亿三千万。

根据文杰淘楼公众号报道,1月底的时候,某群朋友透露,深圳湾1号公寓从9000万涨到近1.3个亿,买主追着业主要签,最后业主还是没有卖出去,高层也没有放盘。

恒裕深圳湾公寓基本售完。

新年伊始,18楼最后一套160平的公寓已经基本售罄,2700万套公寓类产品主力户型基本售罄,目前正在销售中。

三、天汇,成交量大,买主大多是自住。

南山之林天汇,节后成交量大,是卖得最好的200-220平大户型。

购买者大多自住、自用,改善型需求购买者经济实力很强,选择最大、景观最好的单位。

四、皇庭世茂裕玺,当日成交6800万,预计于下月底清算。

自去年四季度以来,位于福田梅林的皇庭世茂裕玺一直畅销。

今年2月售出近20台,单日销量达6800万台,预计在下月末清算,最慢年中。

并且项目有一个明显的变化,2.8指导价后,渠道踩盘明显增多,因为目前二手房没有房可卖。

岁宝壹品,月销量5亿+,每日8套。

岁宝壹品附近八卦岭新增两所名校,去年九月份入市后一直卖得不错,今年1月卖出五十亿,今年2月最后一个星期日,一天卖出八套。

提升工程的客户相对较多,主要来自三个地区:百花、福田、香蜜湖。

百花是深圳著名名校学区,但居住品质较差,片区业主亲自享受过学区房红利,并靠红利积攒了不俗的资金实力,对百花这种邻近名校,又可积分的公寓兴趣浓厚,能达到改善居住品质+资产增值保值的双重目的。

而福田中心区和香蜜湖的客户,则是因为学位不好,或学位太紧,看中的项目还能拿到分数。

与有关人员交流了解到,政府对新房、二手房严格监管,是部分客户买房的推动力。

新政下,无论是资金,还是房源,购房门槛都大大提高,以前,许多改善购房者只考虑住房,但新政下,他们的心理出现了一些变化,对社会属性较高(品质较高、配套较好)的公寓接受程度也有所提高。

宝能公馆,每周销售20套,客户可一次性购买2-3套。

福田香蜜湖宝能公馆,1月成交40套,月均约900万套,春节受春节假期影响热度一般,但开年后逐渐升温,本周(3月初)成交20套,部分客户将打包2—3套。

最近成交的客户中,部分为不具备购房资格看好公寓市场的投资商,部分为香蜜湖片区及华侨城自住客户,其中有一些是买给附近工作的小孩,还有一些是为了改善自己在该区域的居住条件,因为新房子很少。

七、会展湾·东城,持续热销。

2010年10月,拿下深圳住宅销售金额和面积双冠军,到今年1月持续热销,二手房指导价新政和商务公寓新政之后,热度依然高涨。

万科和颂轩,每星期60+套房源。

位于龙华北站中心商业区的万科与颂轩,销售建筑面积约39,41,56平小户型,紧邻地铁,可享受住宅花园。
每周稳定卖出60+套,最紧俏的是建面约39,56平,成交的主要是中年客户,两代同堂的小太阳家庭。
另外,也有部分项目表示受新政影响不大,销售情况没有明显变化,如龙岗大运、罗湖笋岗等部分小户型公寓项目。

热门公寓有哪些共同点?

据壹地产调查了解,深圳十多个公寓项目中,住宅整体热度的确有所上升,但呈现分化态势。

受到新政影响,销售速度加快的公寓项目多具有以下两大特点:

居住属性强,有较大的居住替代功能。

例如皇庭世茂裕玺,虽然属于公寓性质,但实用率高,通气率高,民水民电,且建面约121-279平,曾经到过壹地产,体验很好,跟住宅很像。

例如宝能公馆,可以积分,落户,上学,周边配套成熟,再加上精装现房,非常适合自住。

例如岁宝壹品,本身就可以积分,又地处两所名校落定的八卦岭,加上精装品质极高,是福田的新网红豪宅,很受市场关注。

例如会展湾·东城,在产品规划上具有前瞻性,很容易与新政下的市场需求相适应,且带阳台、梯户比低、花园配套都是国际大师级设计,特别适合居住。

位于核心地段,具有良好的投资价值,具有抗通胀能力,或增值保值能力。

前面提到的十个热门公寓,都位于深圳的核心地段:深圳湾,香蜜湖,福田中心,国际会展中心,深圳北站商务中心区等等。

这几块或者是深圳豪宅聚集区,已经有了圈地概念。

例如宝能公馆,坐落在香蜜湖上,近期又有磁悬浮规划,香蜜湖北的开工等利好,让客户加速上车。
或者是产业支撑,聚集了大量的人才,物流,财富流。

例如展览湾·东城,紧靠世界最大的深圳国际会展中心,拥有强大的产业支撑。

可见,公寓市场也呈现分化态势,兼具自住+投资的公寓,更是吃香。

03。

为什么深圳公寓着火

深圳的公寓销售火爆有几个原因:

一、住宅门槛提高,公寓式需求承接转移。

自7.15新政以来,深圳对楼市调控的痛下狠手,并不断加码,力度达到2.8元/平方米的新政出台高峰。
严格的政策环境下,与此前一周指导价相比,深圳二手成交价格直接腰斩,约20个区域报价下跌。

新房入市门槛提高,成交腰斩,但市场需求一直存在,部分购房者自然会将目光转向公寓市场。

在此过程中,部分客户会选择公寓作为住宅,部分客户则会选择公寓作为抗通胀、增值保值的资产配置渠道。

二是核心区域无住宅可买。

其中一个重要原因,就是深圳中原数据显示:3月份,深圳共有104个待售项目,其中29个为住宅,5个为住宅+公寓,70个为纯公寓。

看吧?在深圳,公寓绝对是供应的主流。不仅如此,住宅项目集中在东部龙岗、盐田、坪山和大鹏,而西部则主要以公寓供应为主。

看看下面的图表,南山和福田的16个销售项目,有14个是公寓。也就是说,深圳的核心地区,几乎只能购买公寓。

商务公寓优惠不断,居住功能得到官方认可。

有别于日益收紧的住宅调控,深圳公寓持续利好:

·2020.7.31,停止批准商务公寓;

*2021.2.23,允许合格商务公寓通气;

《深圳市城市规划标准与导则》局部修订,2021.3.3删除了在适建期内商业服务用地“商务公寓”的描述,商务公寓或成为历史产品。

7.31新政将公寓引入存量市场,2.23新政,使公寓的居住功能得到官方认可,这将是深圳政府为解决住房供应问题下的一步棋,未来也许还会增加公寓的居住功能。

这利空持续的刺激,也是吸引购房者买房的重要原因。

真的深圳公寓可以买吗?

关于买房,市场一直有疑虑,不少粉丝也在担心,房子真能买吗?

针对这一情况,深圳壹地产,湾区壹地产总编辑陶文杰表示:

在无法购买住房的情况下,可以购买核心区域的高质量公寓。

但请注意,购买公寓并非要与住房价格相比。有几个原则必须遵循:

有空地购买住房。

没有位置就看是否有其他可靠的投资渠道(股票,基金,股票市场,企业)。

然后公寓是与第二点相比较,比风险收益高。

买房有两个宏观原因:

第一,每一年都有最重要的主线,2019是贸易战和科技,2020是爆发和排放。2021是复苏和通货膨胀。每年的这条主线都会带来新的机遇。

技术”催生了异军突起的光明。”放水”带来普涨行情,尤其是中线强势板块估值较高。

而且“复苏与通货膨胀”,低估值最为受益。房子很典型。

第二,非常重要的是,撇开标底价格不谈,通燃气这些短期消息,关键的基本面之一就是:相对于住宅,深圳优质公寓被严重低估。

早先,深圳房价基本上是同地段8-9折,这几年房价一直在上涨,而公寓房价一直在滞涨。在某些地区,只有住房5折或更低的房价,公寓和住房已经被拉大到了极端的悬殊。

近期股票市场上,去年大起大落的雄心壮志,本质上是因为估值高到天际,而万科等地产股前几天集体跌停,本质上是因为估值太低。

这种关系与深圳的住宅和公寓相似,长期被低估的公寓,在受到一系列政策打击时,公寓的低估值优势将会显现。

买房有两个方向:

一是改善型或高楼大厦式的生活方式,注重圈层、景观;

第二,小户型的中小型公寓,一般40平左右就可以出租了。

另外,对于深圳住宅市场的未来趋势,中国城市经济专家委员会副主任、广东省房地产行业协会专家宋丁也给予了专业解读:

公寓楼化,越早越好。

通气,推动了一批商业公寓项目转售人才公寓这些动作,显然是在定义公寓的“类住宅”性质。

其中,公寓式住宅,尤其是改为经济适用房,在深圳楼市大补课的时代,显得尤为突出。

第一,公寓的法律性质,决定其转租不存在法律障碍。

第二,公寓式住宅的居住性质,其使用功能是与住宅最接近的一类物业,这就决定了其转住宅时,空间改造的难度远小于转住宅中的办公、商业物业。

第三,公寓的物业形态性质,尤其是已建成待售的存量公寓,决定了它转化为住宅进入市场的速度,远快于土地供应后的新建住宅。

可这样说:公寓住院化,一举两得,两副绝妙药方,既是解决深圳公寓问题的灵丹,又是降低深圳住房压力的妙方。一句话,两副药方,公寓算是遇上良机了。

按统计

现在深圳有70套公寓出售

年度将售公寓有40个

关于具体的选择方式呢?

深圳目前推荐的深圳龙华公寓有佳兆业通达汇轩(清湖公寓),在售户型29平米的单身公寓,目前总价在105万左右;靠近清湖地铁口,交通便利、方便您工作需求,周边有大型的商场,能满足你的都市生活;公寓房交房快,都送精装修,快速入驻;如果小两口居住,深圳清湖地铁口公寓房租在3000-4000左右,一年是5万左右;相对投资理财这是一个不错的选择;如果有意向可以去预约看房;预约热线:

 

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作者: summer

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