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涉房金融的暖风,吹不热楼市与地市那冷冷的心

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柏文喜
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时刻保持行业新鲜感的地产老兵
降准释放的流动性需要通过商业银行传导,而商业银行基于目前对房地产行业的谨慎态度也未必会很快将降准释放的流动性转化为房企资金面的普遍宽松和行业流动性的快速好转。恒大这一行业标杆房企的“躺平”以及佳兆业的接连暴雷,意味着即使监管层一直在发声和喊话,但融资大门在佳兆业等违约房企未能对逾期的理财产品以及马上到期的美元债、票据等提出各方接受的方案之前是不会敞开的。

在下半年楼市急剧转淡而导致传统的“金九银十“这一生售房旺季已然消失之后,春节前传统的楼市淡季更是寒意逼人。11月份40城新房成交量创10年来单月新低,尤其以浙江降温最为明显,宁波年内缩水超六成,未来三个月40城的成交量也难以扭转颓势。日前的央行降准释放1.2万亿流动性能不能在短期内让楼市快速回暖,其实也不容乐观。

就央行降准释放的1.2万亿流动性对市场而言,实际上依然是杯水车薪,因为12月15日MLF就到期9500亿,等于央行只释放了2500亿准备金,这说明央行在滞涨压力较大的情况下对于当前的货币政策还是相当谨慎的。若以当前货币乘数计算以及通过商业银行传递给市场而形成真正流动性意义上的M2,差不多要到明年1月份了,这对于当前房地产行业急剧下行的销售和暴雷不断的流动性来说是远水不解近渴的。

政治局已定调明年稳增长主要靠积极的财政政策,而降准属于宽信用措施,若再以现在的信用风险分布来看,只有政府和不差钱的国企才是安全的,因此此次降准所释放出的这1.2万亿M2很可能会流向改善地方政府债务和国企的流动性,变作稳投资的因素,而焦渴难耐的房企则更是大概率上得不到此次降准滋润的。

从居民房贷来看,此次降准释放的流动性估计也不会促进多大的信用扩张,也就是说从销售端而言不会对楼市有多大帮助。以1.2万亿的M2增量只占2020年GDP的1.2%,能够流到居民和企业的现金本来就不多,无法撬起太多居民和企业杠杆。而没有这两部分的杠杆房价是拉不起来的,但不涨价的房子一方面无法覆盖利息成本支出,另一方面买涨不买落心理下房地产大的趋势恐怕也难以通过此次降准而得以扭转。因此,此次降准对于楼市的作用,在这个楼市的寒冬里确实不应高估。

这也是上海等头部城市充分估计目前楼市的严峻形势以及基于对当前财政增收压力的充分认知之下而放宽人口准入,加入抢人大战的真实原因。表面上来看上海等头部城市加入抢人大战,是为了在生产力中最重要和最活跃的人这一要素上占得先机,以保证城市的创新发展与经济活力,希望实现老龄化快速加剧之下的社保平衡,但是最直接和最底层的逻辑与动力,还是想通过新增人口来卖房子和维持土地财政。

 

各地政府目前的财政压力太大了,而在经济下行与疫情影响下财政增收的渠道有非常至少,只能倚重于土地财政了。绑定这些高素质的年轻人的一生,用这些年轻人的生命周期去撬动本已楼价地价高企的上海楼市和维持上海的土地财政的延续性,才是当前最为迫切的问题。

 

民营百强房企的排队暴雷确实让行业流动性乃至土地财政、涉房维稳问题都成了当前涉房监管与行业主管部门不得不正视和重视的问题。但是在下半年楼市迅速转淡和房企销售回款急剧大幅下降的情况下,房地产行业自身和涉房金融部门对于行业好转的信心不足则是不言而喻的。所以即使涉房金融微调,央行降准,房企自身与涉房金融部门相对保守和谨慎的态度也不会迅速改变,房企的资本性开支与涉房金融机构的放款也都难言迅速恢复和放松。

 

降准释放的流动性需要通过商业银行传导,而商业银行基于目前对房地产行业的谨慎态度也未必会很快将降准释放的流动性转化为房企资金面的普遍宽松和行业流动性的快速好转。恒大这一行业标杆房企的“躺平”以及佳兆业的接连暴雷,意味着即使监管层一直在发声和喊话,但融资大门在佳兆业等违约房企未能对逾期的理财产品以及马上到期的美元债、票据等提出各方接受的方案之前是不会敞开的。

 

对于房企乃至土地财政而言,这个冬天确实格外冷,涉房金融的暖风也吹不热楼市与地市那冷冷的心。

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作者: chenfeng1995

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