掘金圈 周边新房 哪一座粤港澳大湾区城市的房子最值得买?哪些地区将来值得投资?

哪一座粤港澳大湾区城市的房子最值得买?哪些地区将来值得投资?

广告4

哪一座粤港澳大湾区城市的房子最值得买?哪些板块将来值得投资?

日前,由《房地产导刊》社主办的2020 “第八届未来城市可持续发展论坛”上,广东省城乡规划设计研究院总工程师、教授级高级工程师马向明就“大湾区变革的四个观察”发表了主题演讲。以大湾区为中心,从边缘到中心,成为引领中国经济全球化的重要引擎。并将成为“全球生产网络”时代向“全球创新网络”时代转变的大型跨国科技企业的战略支点。


目前,大湾区发展有四大趋势:一是广州、深圳成为要素集聚的主要吸引点,核心城市出现“圈聚集”现象;二是大湾区进入城市群合作新阶段;三是城市更新再度兴起;四是自然力量与行政边界共同作用,形成复杂的都市圈梯度关系。从2015年正式提出的粤港澳大湾区,楼市从牛市到熊市,概念都快被炒得沸沸扬扬,规划刚刚公布,未来还有多少利好呢?哪几个城市的房价潜力最大?什么房子值得购买?并且听我慢慢地说。


“粤港澳大湾区”定义:“大湾区”是由香港、澳门两个特别行政区以及广东省九个市组成的城市群,包括广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州。广东港澳大湾区2017年经济总量达到1.5万亿美元,超过纽约湾区1.45万亿美元,位居全球四个大湾区第二位。粤港澳大湾区拥有16家世界500强企业总部,是国家建设世界级城市群、参与全球竞争的重要空间载体。

粤港澳大湾区是中国综合实力最强、对外开放程度最高、经济发展最活跃的地区之一,国土面积超过5.6万平方公里,常住人口近7000万。

粤港澳大湾区面积只占全国1%,人口比例只占全国5%左右,已占全国 GDP的12%,未来的发展空间还很大。

买房子当然是人生大事,但近几年来,不同城市的房价表现差异很大。一些城市的房价迅速上涨,而另一些城市则横盘震荡。同一座城市,一些板块价格快速上涨,另一些则缓慢上涨。

这一现象说明了一个浅显而又残酷的事实——买房子进入了职业时代,闭眼买房子赚钱的时代已经结束。
他人财产不断增值,自己财产的价格却纹丝不动。这是一种心理折磨,相信任何经历过的人,绝对不想再经历一次。

伯南克说,生活就像滚雪球,重要的是找到非常潮湿的积雪和长长的山坡。房产投资也一样。粤港澳大湾区,无疑为房地产投资者提供了一条漫长的未来之路,甚至有望成就几代人的“造富传奇”。


粤港澳大湾区最具发展潜力的地区是哪里?他说:“我认为机会主要集中在以下方面。

2020珠三角置业重点推荐区域:

焦点

深圳

东莞:临深,滨海,松山湖

惠州市:近深圳沙田站区,白云新城,惠州南站区,万达商圈

广州:南沙,黄埔

佛山市:禅城,桂城,新城,狮山,容桂

中山市翠亨新区,火炬开发区

珠海:金湾新机场,唐家湾,横琴

上星期我公布了2020年珠三角置业的重点推荐区域。但是许多朋友的意愿并不强烈,希望我们可以根据个人资金多少来匹配大湾区的优质区域,使其更有针对性。现在整理如下:


每平米预算50,000以上的深圳人建议买下,只要不要担心在深圳卖不出去。

每平米价格3-5万预算,推荐购买广州黄埔,珠海横琴;

建议购买每平米预算2-3万的产品:

广州南沙;

东莞:临深,滨海新区,松山湖;

珠海市:金湾航空新城,唐家湾;

佛山市:禅城、桂城、新城;

对普通投资者来说,建议在这个价位买房子,一是这些地区二手房的流通比较好,二是投资成本不高,增值空间大。

建议购买一至两万元的单价:

惠州市:近深圳沙田站区,白云新城,惠州南站区,万达商圈;

佛山市狮山容桂;

翠亨新区,中山火炬开发区;

珠海:斗门、平沙新城。

投资门槛低,对资金的要求不高,但目前二手市场并不十分活跃,需要长线持有。

单位价格低于10,000元,我们认为要小心,这些地方都是大湾区非常偏僻的地方,本来想找个便宜点的,大概率会在相当长的一段时间内被套牢,这样的地方就没有接盘侠了。


珠三角的购房要围绕两圈,

第一圈珠江口,第二圈深圳圈

本人绘制这份2020置业珠三角购房地图,以供读者参考。

每个人都看着这些圈,发现了大湾区买房的秘密吗?

由此得出:珠三角买房要围绕两个圈,一个环珠江口,一个环深圳。

“环珠江口”的概念是我多年前提出的,现在已成为业界的共识。

在大湾区发展中,珠江口是头等大事,很多人认为大湾区未来越来越像一个城市,那么珠江口就是这个城市的主城区。现已在“主城区一环内”,深圳前海、大空港、东莞滨海新区、广州南沙、中山翠亨、珠海唐家湾等地攒足了劲,热闹非凡,珠江口非常热闹,买楼到这里,二字,可靠。

2021年,大湾区城市的房价再次发生变化:据最新数据,2020年10月,粤港澳大湾区九市的六个城市的房价均出现同比上涨。珠海,肇庆,江门,房价略有下降。

作为大湾区的核心城市,深圳、广州的房地产价格走势强劲,长期来看仍有上涨趋势。

为何存在这样的差距?根据人口、国内生产总值等数据分析:

结合土地供给的人口增长,构成了城市房价的基本要素。深圳人口流入较多,住宅用地供给较少,导致房价上涨强劲,而广州则和深圳人口流入一样,由于土地供应充足,住宅用地存量较多,因此房价并未出现大幅上涨。因为深中通道的利好和内地港购政策的放开,中山市区均价略有上涨。惠州,肇庆,江门,人口流入少,土地供应充足,房价上涨速度较慢。


城镇 GDP增长率也是房价上涨的一个重要因素,近两年东莞的 GDP增长率直线上升,2019年更是成为大湾区9个城市中 GDP增长最快的城市,这是其房价上涨的一个重要支撑。

总而言之,我们可以将大湾区视为一个城市,买房逻辑是先买中心区,政策多,投资大,人口流入,需求大,供应跟不上,价格自然上涨(如深圳);另外概念强的区域,有政策支持,也可以做长线投资(如中山翠亨新区,广州南沙等);至于偏远、人口流入少的大湾区,从投资角度来说,还是放在最后考虑。

低房价只能代表低购房门槛,但是将来你的房子房价会涨多少,还是和城市的未来潜力密切相关,买房投资要有远见,每个城市的未来,其实早就暗中中标了价格。

大湾区投资:低洼地带在哪里?

粤港澳大湾区的低洼地带,不在深圳,也不在广州,而是大都市群连成一线的受益区。

首先,清远是一个广袤的区域。在地理边界和居住边界上,佛山与广州已深度融合,广州的溢出需求,首达之地必是佛山。佛山还必须与广州融合互通,打造广佛同城化的超级共同体,实现更大的跨越式发展。
就清远而言,其内部发展相对不平衡,自身经济规模薄弱,还必须依赖广州发展。虽然部分居住与投资需求已向清远南部转移,但问题是,广州有较大的发展腹地,一路向东向南,而北部属于战略缓和区,不能向北扩张,对清远的带动有限。


值得注意的是,“飞地模式”在规划中被强调。深汕合作区已迈上新的一步,广清特别合作区的发展前景也不容乐观。

第二,位于环深地区东莞惠州。东莞位于广深两大超大城市之间,拥有发达的制造业,无论在制造片区还是在临深片区,都有着良好的发展前景。今后,随着深圳土地资源枯竭,房价进一步上涨,居住需求和产业转移将加速,深圳临深板块和制造业板块将受益。

对于惠州来说,类似东莞,也是深圳居住效应的外溢地,惠湾片区曾经有70%的购房者来自深圳。但惠州土地供大于求,新房供应充裕,目前多数处于投资炒作阶段,缺乏真正的入市需求,因此房价易受政策调整影响。

深中通道的中山站。深通道涉及珠江口的利益分配,目前虽然已经开工,但广州仍有分歧,而深圳中山则因利益处于同一方。珠三角规划中明确提出要加快过江通道和虎门二桥的建设。

很明显,深中通道基本尘埃落定。等候深中通道开通后,深圳至中山的距离将缩短至20多公里,时程将缩短至30分钟之内,中山到达深圳无需绕道虎门大桥,深中将借此连接,成为深圳的后园。中山最大的机会就在这里。

第四是珠海,位于港珠澳大桥。港珠澳大桥开通后,香港和澳门的珠海距离进一步缩短,但由于单一 Y字型结构的设计,使得与香港的隔海相望的深圳无法进入这一系统,从而削弱了大桥的集流效应。
即使如此,珠澳大桥的建成,还是把珠海的区位优势提到了新的高度。能不能把中山、江门作为靠山,融入珠中江的港澳大网,对珠海来说,既是机遇,又是挑战。

有四项建议

得出以下结论:

一是坚守中心城市。除香港外,广深既是一线城市,也是全球城市。尽管逃出北上广的呼声不断,但经济、工业依然发达,人口仍在不断流入,这是最抗跌的地区。

靠近大城市的布局;环广区的佛山南海、顺德,环深区的东莞塘厦凤岗、惠州惠湾等为首选。若深中通道顺利开通,中山也将成为临深城市,这也是未来的发展机遇。

第三,产业布局紧凑。广州琶洲、大学城、科学城、知识城、东莞松山湖、滨海新区、深圳空港新城、坂雪岗科技城、高新区等多个区域的广深科技走廊,已升级为广深港澳科技走廊。工业聚集,如果能够同步带来人口聚集,就会产生很大的磁场效应。

第四,在轨道交通布局上。湾区交通密度居全国之首,一个小时的交通圈已初步形成。现在,各地都在通过地铁、城规、高铁连成一体,广佛地铁通畅如一城,未来随着东莞地铁东连深圳、西接广州、广佛深莞惠城轨全面贯通,轨道交通的发展机遇将无限放大。

尽管粤港澳大湾区统筹、协调发展有利于广深以外的城市的发展进步,但是从整体经济实力、人口和土地面积来看,我在中长期内还是最看好深圳,其次是广州,然后是东莞,最后是佛山,而惠州和中山相对来说,要弱一些,要买到靠近深圳的区域,有深圳的概念,又有大湾区的概念。

虽然深圳的房价已经是九城之首,但人多地少的现实无法改变,只要经济活力最强、环境不变、强者恒强,深圳的房价长期只会越来越接近香港,从东京都的经验来看,往中心区走得越远,房价也就越高。
而且广州毕竟是省会,除了深圳,涨幅也不亚于其他城市,南沙作为广州的重点开发片区,长期值得关注。东莞和佛山的制造业都非常发达,这几年转型升级也很成功,两个大城市辐射带动,所以也相当看好。

目前限购限贷,如果你有三百万,会选择贷款购买深圳一套九百万的房子吗,还是其他城市的三套?现在只有惠州不限购,肇庆就不用了考虑了

我肯定会选深圳。

整体来看,粤港澳大湾区在总量上已步入全球经济的第一方阵,根据中信建投统计的数据,粤港澳大湾区在人口、GDP总量、进出口总量、占地面积、港口集装箱吞吐量、机场旅客吞吐量上均领先于三大湾区,但是在人均产出、单位面积产出、第三产业比重以及世界500强企业总部数上落后于三大湾区。

经济密度上的不足,既是粤港澳大湾区的不足,亦是粤港澳大湾区的潜力所在。

广告5

本文来自网络,不代表掘金圈立场,转载请注明出处:http://www.jjq6.com/newfang/20210302/886.html

作者: summer

上一篇
下一篇

发表评论

邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注

联系我们

联系我们

13361274590

在线咨询: QQ交谈

邮箱: 1584605069@qq.com

工作时间:周一至周五,9:00-17:30,节假日休息

关注微信
微信扫一扫关注我们

微信扫一扫关注我们

关注微博
返回顶部